Publicado por: Flávio Samara | 26/12/2015

Como leis de zoneamento causam aumentos no preço do m²


A questão com políticas públicas é que foge geralmente àqueles que as implantam a análise custo/benefício. Primeiro verificar qual é o custo que da política pública em questão, tanto financeiros quanto custos de oportunidade e de distorções alocativas. Segundo, quais benefícios está política está trazendo: a quem beneficia e o quanto beneficia.

Esta análise custo/benefício deveria ser o básico para todas políticas públicas, do salário mínimo passando por bolsa-família, bolsa-empresário (subsídios creditícios e políticas protecionistas), entre outros. Curiosamente, o bolsa-família passou pelo escrutínio de muitos justamente por críticas que recebia. Comprovou-se ser um programa barato e muito eficiente no que se propõe. Ou seja, apresentou-se como um custo/benefício vantajoso.

Mas maioria dos custos fogem da percepção de governos e do cidadão médio. Leis de zoneamento são grandes exemplos. Na cidade de São Paulo, aprovaram em primeira votação a lei que regulamentará o uso do solo municipal pelos próximos quinze anos. Anteriormente, o Plano Diretor já tinha sido aprovado.

Como essa regulamentação influencia o preço do metro quadrado? A causalidade fica clara quando pensamos no mercado imobiliário (paulistano, ou de qualquer município, estado, país). De um lado temos a oferta de metros quadrados, composta pelas construtoras e proprietários. Para simplificar, limitaremos estes metros quadrados aos residenciais. Do outro lado, temos a demanda por metros quadrados de famílias que desejam morar em São Paulo. Para se chegar ao equilíbrio, a oferta irá vender o metro quadrado por um valor que se iguale ao custo marginal de construir ou possuir este metro quadrado (assumindo que o mercado está em concorrência perfeita, uma hipótese simplista mas que não tirará o principal ponto que quero trazer aqui). Este mercado está no gráfico abaixo:

mercado_imobiliário

A oferta e demanda se equilibram na quantidade Qe e no preço  Pe (R$/m²). Uma das regulamentações da lei de zoneamento, mais especificamente contido no Plano Diretor já aprovado, está na limitação do número de andares por prédio residencial. Um efeito prático disto é diminuir a quantidade de metros quadrados que pode ser ofertada por prédio.

mercado_imobiliáriozoneamento

A distorção alocativa se revela com o aumento do preço para Pz (acima do preço de equilíbrio Pe) com a queda da quantidade ofertada para Qz. O efeito prático acabando sendo o encarecimento do metro quadrado relativamente ao que teríamos em um mercado sem a limitação do número de andares por prédio.

Para esta análise estar completa é preciso trazer outros custos que surgem com este tipo de regulamentação, além de outros fatores que também pressionam os preços dos imóveis.

Além disto, precisa-se levar em conta os benefícios. Claramente serão beneficiados aqueles que são proprietários de imóveis (com a valorização de suas unidades) em detrimento daqueles que desejam comprar um imóvel. Mas benefícios urbanísticos também precisam entrar nesta conta.

O objetivo principal deste post foi conscientizar da existência de um fator que pressiona os preços dos imóveis e raramente, ou nunca, é levado em consideração pela mídia na hora de questionar o porquê dos imóveis serem tão caros em São Paulo.


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